吉宁博士观点
楼市新政后东莞商业地产销售市场扫描：市场现有可售货量偏少商家持有经营成风
楼市调控新政出台已有一个多月，东莞住宅市场受严厉的房贷政策制约，市场观望气氛一直很浓。在此情况下，诸多业内人士认为商业地产销售的机会来了，将有越来越多的投资资金集中转向商业领域。
而记者近日到市内各大商业项目处调查后发现，东莞的商铺、写字楼现有可售货量偏少，开发商们在大好商机面前不为所动，多数中心地段的商业、写字楼项目只租不售，长期持有经营成为目前市场主流。开发商简单卖铺不管经营的时代已经一去不复返，现在投资者想入市抢好地段的商铺写字楼？难了！
市场现状
商业地产销售热市场可售货量少
自楼市房贷新政出台后，东莞的商铺、写字楼及车库等非住宅物业的销量可谓“逆市飘红”。据了解，城区市场不少项目的住宅商铺在最近一段时间的销量都很不错。
事实上，目前市场上商铺写字楼等非住宅物业的商业地产销售普遍非常低调，基本不做任何宣传，与住宅市场的“吆喝叫卖”大做营销的情况正好相反。即便如此，多数有在售商铺、车库的项目还是取得了不俗的成绩。
东莞房地产网上签约数据显示，“五一”期间商业地产销售比例一度高涨的非住宅物业销量在近段时间出现一定回落。记者调查发现，非住宅物业成交下滑的一个重要原因在于东莞全市目前的商铺、写字楼物业可售货量非常少，尤其是好地段的住宅商铺、写字楼更为稀缺。
据了解，目前城区市场有在售商铺的住宅项目屈指可数，只有理想0769、丰盛名苑、中信德方斯、西城楼大街等几个项目有少量街铺在售。另外写字楼市场的可售货量更是少得出奇，目前除了第一国际、中信协和大厦有部分在售产品外，南城鸿福路、东莞大道沿线的全新写字楼基本上都是只租不售。
原因分析
商业物业好地段项目“只租不售”
据了解，目前商铺、写字楼皆处于一个供应短缺的阶段，还有一个很重要的内因就是开发商普遍认为东莞商铺、写字楼目前的市场价值被低估，长久以来商业物业的售价偏低。在资金充裕的情况下，一些好地段的商业、写字楼项目开发商不愿低价销售商业物业，宁可长期持有经营，只租不售，导致市场上好地段商业物业极为稀缺。
另一方面，东莞写字楼、商铺的售价在最近几年未有太大涨幅。合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺认为，与其他城市相比，东莞的商业物业价值明显偏低，被市场低估。开发商意识到这一点，加上手头上有钱并不急于回笼资金，都把许多中心地段的商业转为长期持有经营，这对于整体商业物业长远的良性发展无疑是一个非常好的趋势。
市场预测
住宅商铺、车位的推量会有所增加
据了解，还有一些开发商看到非住宅物业商业地产销售人气旺盛，为突破现阶段住宅销售、人气的萎靡现状，有意提早从项目中拿出部分商铺、车位出来销售，带动整体项目的人气和成交量。
中惠熙元经理梅华锋认为，虽然街铺占商住项目的整体比例不大，即使拿出来商业地产销售对开发商的整体收益也不会有很大促进，但在非常时期里拿出这种能聚人气、促成交的产品出来卖，确实能在一定程度上缓解项目的销售压力，振奋销售士气。
东莞中原市场研究部经理车德锐认为，在住宅商业地产销售停滞不前的情况下，预计近期各大开发商会陆续推出一些车位和商铺入市促成交，届时整体推售量会有所增加。
各方说法
如何看待“只租不售”
观点一：
联华国际集团地产运营中心副董事长李应聪认为，对于大型商业物业，如果采取先卖铺后经营的方式，无疑对后期的经营、招商及管理十分不利：“商铺散卖后小业主众多，难以协调，日后开发商想统一规划、统一招商管理、引进大品牌商家等会非常困难。没有品牌主力店吸引人气，那这个商业项目肯定‘死火’。”
观点二：
对于社区商铺，大多数开发商的做法就是在商业地产销售后期拿出来卖，这类商铺在东莞较受欢迎。但目前一些开发商却对好地段的住宅商铺实行只租不卖的策略。光大集团项目经理程伟说：“如果我们要卖铺，只要一拿出来，肯定就会马上卖光，因为地段好，投资者看好。不这样做的原因是开发商希望先把商业的招商经营做好。”而商业一旦运营成功，对周边住宅销售、商业物业升值将起到很大的促进作用。
观点三：
车德锐认为，在眼下住宅销售普遍低迷的形势下，开发商不卖铺，先做好社区商业的招商经营是一个非常聪明的做法。“目前愿意入市买房的主力军是刚需买家，其中80%以上为首次置业者。刚需买家很重视住所周边的生活配套，如果已有良好的配套，那这类房子的销售必定很旺，保值投资潜力也会很高。目前城区住宅项目迪纳公寓、景湖时代城、万科金域华府在市场低迷的情况依然保持较好的商业地产销售量，主要原因就在于此。”
