吉宁博士观点
按照传统的作法和国外的经验，一般委托代理有两种方式：一种是总代理，另一种是指定的代理。总代理是指经委托人授权，有限度地代表委托人处理其所有经营活动。如在国外或跨地区进行房地产开发时，投资者往往寻找一个当地人作为他的代理者，负责开发过程的经营活动，但在房地产经纪人接受的委托中，这种代理较少。指定代理的代理人所受限制较大，只能在一个或几个方面代表委托人处理经营活动中的某些具体工作。如代售、代租、代办过户手续等，房地产经纪人大多属于此类。自从经纪人进入房地产市场以后，根据我国国情又给经纪人的活动补充了新的内容。现在房地产销售代理的方式有三种：一是纯代理，二是半联合经营，三是买断项目。
一、纯代理销售
这种房地产销售代理方式，经纪人只索取佣金，而不介入开发项目的经营，代理机构的风险小，收益相对也较少。这种房地产销售代理方式目前有三种不同的代理关系：
(1)开放型代理销售
采用开放型代理销售，开发商可以通过不同渠道发布信息，所有的经纪人都可以与之签订合同，为其代销房屋，一旦销售成功，按事先约定的计酬方法付酬。未能代理成功的经纪人，不能享受佣金。开放型代理销售合同的期限可以是有限的(合同期满自动解除，如果房屋尚未售完还可续期)，也可以是无固定期的(何时房屋售完，何时为止)。这种房地产销售代理所售项目的广告大多仍由开发商来做。
(2)专有代理销售
一般而言，专有代理销售是开发商只与一个经纪机构签订代理合同。如果与两家以上经纪机构签订了合同，一旦销售成功，签合同的各机构均应受益。因这种代理其项目的销售广告大多由各代理的经纪机构共同来作，只要有房售出，各售房代理经纪机构都应获得佣金。这种合同一般都有时间限制，超过时间合同自动解除。
(3)专卖权代理销售
专卖权代理销售是由房地产经纪机构将代理权买断，开发商不能再与其他经纪机构签署代销合同，有关房地产商品销售中的问题一律由房地产经纪机构解决，开发商按约定付给房地产销售代理人佣金的方式。采用这种代理方式，即对于开发商自己售出的房屋也应付给代理人佣金。由于代理人事先付款买断销售权，因此如不能按期将房屋售出，也要承担一部分经济损失，这种方式对代理机构而言风险较大。
因为现在经纪机构数量越来越多，都在争取委托项目，因此有些开发商即使采用前两种委托方式，也要收取一定的风险抵押金。一旦代理人不能按事先约定的售房速度完成任务，则扣除其风险抵押金。是否需要支付风险抵押金主要取决于代理服务双方供求的变化，如果开发商急于寻求代理销售而代理机构少，或开发商主动找到某有影响的、规模较大的经纪机构代理销售，也可能不收取风险抵押金。
二、半联合经营
一般联合经营是指开发项目立项之前，几个合作伙伴按份额共同投资联合开发经营，并按份额比例享有利润和分担风险。而经纪机构的半联合经营是指在项目运作过程中出现资金困难的情况下，经纪机构注入了部分资金，并取得了销售权，将来经纪机构不仅要取得代销佣金，还要按注入资金的比例分享项目的利润的代理方式。
三、买断项目
买断项目是开发商完成了房地产开发的前期工作后，在开发建设完成之前，由经纪机构出资买断，以后的运作完全由经纪机构负责的房地产销售代理方式。采取这种方式，经纪机构所获得的不是佣金而是利润，而同时其所承担的风险也较大。从本质上讲，这种方式已超出了经纪机构的业务范围，但目前这种运行方式确实存在。因为现在允许期房预售，所以它与交风险抵押金后代销房地产商品的方式有些类似，管理部门很难界定。
