吉宁博士观点
随着房地产市场的日趋成熟和完善，房地产开发商委托代理机构销售逐渐成为市场的主流。但是由于开发商与房地产销售代理商之间的信息不对称和利益的冲突等因素，造成房地产销售代理中存在着道德风险问题。下面对房地产销售代理中的风向代理模式和普通代理模式进行了详细分析，怎样的模式才更适合你的公司呢？
一、风险代理模式。
此房地产销售代理模式采取由代理公司与项目发展商签订合作项目的整盘销售代理合同，双方商定合作项目的整盘销售底价、代理佣金标准、结算方法、销售合作细则、销售周期等。同时代理公司与发展商通过具体的风险担保措施来保证合同的履行，代理公司配备项目销售专案组进行合作项目全程策划、推广与销售执行工作。
风险代理最大的特点在于，代理公司在销售合同的基础上，执行项目销售代理，其在获得代理利润的同时也承担了整个项目销售的的市场风险以及销售风险，同时全盘的广告费、推广费用，现场销售道具，办公设备以及人员工资、奖金相关管理费用全部由代理公司负担，但代理公司可以风险担保的前提下实现完全的价格增值利润。
房地产销售代理中的风险代理对于发展商一方面可以有效规避市场风险，另一方面也有利于其资金的周转和利用。并且由于在该种模式之下，代理公司采取销售独立性更强，运作效率与质量更高，从而可以实现销售项目高效、高质推广与销售目标，对于合作双方都不失为一种理想模式。
二、普通代理模式。
此房地产销售代理模式采取由代理公司与项目发展商签订合作项目整盘销售代理合同，在合同中签订合作项目整盘销售底价，代理佣金标准、及结算方法，并明确销售周期、销售费用分摊等合同细则。同时代理公司与发展商约定具体的权利义务以及风险责任的约定与保证措施后。代理公司配备项目销售专案组进行合作项目全程策划、推广与销售执行工作。
普通代理模式最大的特点在于，开发商需要承担较风险代理更多的市场风险和销售风险，同时需要承担项目全盘的广告费用、推广费用、现场销售道具、办公设备等销售费用。而代理公司则配备销售专案组人员，同时负担相关人员工资、奖金以及相关管理费用。而合作双方则是按照合同协议约定分享在合同销售底价基础上实现的价格增值利润。
此房地产销售代理模式，开发商负担了相对高的销售费用，但是也存在可以分享的价格增值的可能性，代理公司则相对应销售投入成本较低，但同时减少相对价格增殖利润，在项目操作运作上双方协商互通协调的投入会更多，对于双方合作也是一种较普遍的模式。
