吉宁博士观点
商品房包括商品房现房和商品房预售房。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房销售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
房地产开发企业商品房销售涉及房屋所有权和城镇土地使用权的变更，如何进行相应的税务及会计处理？
商品房销售的税务处理
营业税：按照营业税暂行条例和营业税暂行条例实施细则的规定，计税依据为向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。
土地增值税：依据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及经济利益。税法规定的扣除项目金额有两种计算方法。一是计算扣除，适用于新项目转让并且房地产成交价格正常的、提供扣除项目金额属实的；二是纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入：（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
企业所得税：房地产开发企业商品房对外出售收入，应根据企业所得税法及其实施条例征收企业所得税。
案例
某房地产开发公司开发商品房对外出售，具体情况如下：
1.按转让产权合同取得收入4000万元；
2.支付取得土地使用权的金额800万元；
3.开发成本1500万元；
4.计算得出能够税前扣除的开发费用250万元。
计算应缴纳的有关税金如下：
（1）应缴纳营业税＝4000×5%＝200（万元）。
（2）应缴纳城市维护建设税＝200×7%＝14（万元）。
（3）应缴纳教育费附加＝200×3%＝6（万元）。
（4）应缴纳印花税＝4000×0.5‰＝2（万元），计入管理费用。
（5）应缴纳土地增值税：
①扣除项目金额＝800＋1500＋250＋220＋（800＋1500）×20%＝3230（万元）。
②增值额＝4000－3230＝770（万元）。
③增值率＝770÷3230×100%≈24%.
④应缴纳土地增值税＝770×30%－3230×0＝231（万元）。
（6）应缴企业所得税：
①应纳税所得额＝4000－800－1500－250－220－231＝999（万元）。
②应缴纳企业所得税＝999×25%＝249.75（万元）
会计处理（单位：万元）：
（1）取得销售款项
借：银行存款（预收账款） 4000
贷：主营业务收入 4000
（2）计提相关税费
借：营业税金及附加 451
所得税 249.75
贷：应交税费——应交营业税 200
应交税费——应交土地增值税 231
应交税费——应交城市维护建设税 14
应交税费——应交教育费附加 6
应交税费——应交所得税 249.75
（3）将收入类科目余额转入“本年利润”
借：主营业务收入 4000
贷：本年利润 4000
（4）将所有支出科目余额转入“本年利润”
借：本年利润 3001
贷：营业税金附加 451
主营业务成本 2300
管理费用、销售费用、财务费用 250
非房地产开发企业开发商品房对外出售相关税费及会计处理与上述相同，所不同的是，在土地增值税扣除项目计算中不得加计扣除。
