浅谈二套房贷

【行业现状】

首付紧守4成利率上浮10％

市民张先生近日反映，目前手头有一笔闲散资金想再买一套房子，但是在办理个人贷款的时候，开发商指定的银行代理人员表示，因为张先生目前名下的房子没有还清贷款，而且人均居住面积超过33.4平米，因此属于第二套住房，不仅首付要四成以上，而且利率要基准利率上浮10％。张先生表示，目前基准利率是5.94％，上浮10％就是6.534％，而之前二套房利率是基准利率下浮15％，就是5.04％，如果商业贷款100万（贷款20年），上浮10％与下浮15％相比，将相差41万左右。

记者近日走访上海各个银行网点，其中工商银行、交通银行、中信银行、建设银行等银行的零售部门纷纷表示目前购二套房利率是基准利率上浮10％，首付必须满足四成。

这10％的上浮幅度也不是“一刀切”，工商银行浦东分行某位工作人员表示，二套房首付比例越高，利率则越低，这都是按照客户资质来看的。

但也有部分银行的贷款依然存在“缺口”，招商银行外高桥支行某位零售客户经理表示，如果客户无法挤入首套房的行列，那么只要首付满足四成，依然可以享受基准利率的7折优惠。该工作人员表示，每家银行的利润追求都不同，招商银行因为更注重个人零售业务市场，因此对资质尚可的客户依然给予7折优惠。

【后市影响】

信贷紧缩或抑制需求

无论是银行层面还是中介层面，对二套房认定和利率设定不可以说是密不进水，但是相比之前，目前二套房的认定有了进一步的紧缩。

受到银行风险控制的影响，某位银行工作人员表示，不仅针对二套房，首套房的个人房贷审核也趋于严格，对客户的资质审查，收入调查，银行加紧力度，这样严格的程序下，信贷发放的速度减缓，更有一些资质不好的客户被排除在信贷门外。如今的房价对多数人来说不依赖贷款无法完成购房，银行贷款是购房中最主要甚至是唯一的融资来源，如果银行贷款审批趋近，对于抑制购房需求无疑产生影响。

宝华集团总裁付平表示，后期房价的上涨是基于供需矛盾紧张的判断，而影响房价走势不确定因素之一就是二套房，如果银行方面继续缩紧二套房，必然会抑制部分购房需求，对扭转房价走势无疑是至关重要的。

中华企业股份有限公司市场部经理戴正芳也认为，对于个人置业的政策依然存在不确定性，如果银监会加大对二套房的控制，那么无论是首付比例还是利率方面，都加大对二次购房的成本，与购房者预期产生巨大落差，阻止这部分的需求，那么这就会减少投资方面的需求，从而迟缓房价的上涨。

链接

房贷业务上涨减缓

来自于上海凯弈投资咨询管理有限公司的统计数据，7月贷款额比6月上涨了14％左右。其中商业贷款金额与公积金贷款金额分别比6月上涨了47.88％和24.61％，总成交套数也比6月上涨了42.11％。记者从凯弈投资副总经理赵炜处了解到，政策对房贷市场的影响有一定的滞后性，基本上到7月下旬才显现出来。虽然从数据上来看7月的贷款额比6月有所增长，但实际上这种上涨速度相比6月还是有所减缓的。6月的贷款额比5月上涨了近40％，但7月的贷款额仅比6月上涨了14％，这种上涨速度的减缓也是受到二套房贷的影响所致。

由于收紧的二套房贷政策，许多在6月底、7月初准备购买二套房的投资者，在签买卖合同之前均打电话来询问目前的贷款成数及利率，而他们之中有许多人都纷纷表示，如果不能贷到7成的话，他们就不考虑再购房。

记者调查

二套房界定仍现漏洞

虽然二套房的首付比例和利率的设定目前已经逐步收紧，而中介方面通过做高房价绕开首付比例等花样也逐渐减少，但这也并不排除在实际操作中，依然存在一些漏洞。

招术1

降低人均面积

记者近日在工商银行某家支行遇到一位前来办理贷款的女士，该女士表示她和丈夫共同拥有一套住房，尚未还清贷款，目前想购买第二套住房申请贷款，当得知二套房的利率要上浮10％之后，该女士表示有点失落。就在这时候，银行人员及时给予了支招，她表示即使没有还清首套房，只要人均居住面积低于33.4平米，同样可以算作首套房，只要去居委开个证明，证明该女士目前居住的房子中有双方父母，如此一来平均面积分摊到每个人头上不到20平米，就自然可以享受首套住房。

业内人士表示此前不少银行对于房屋贷款审核采用个人为单位，不少购房者就夫妇各买一套以逃过二套房的界定，后来随着各大银行纷纷以家庭（贷款人，配偶和未成年子女）为单位，人均面积就成为逃避二套房界定中为数不多的手段。

业内点评：漏洞仅为筛选客户

并不是所有的客户都有资格成为银行破例教导的对象，中原地产研究咨询部经理马冀表示，下半年银行总信贷额度减少，对风险控制意识逐步提高，在有限的信贷资源下，银行倾向把资源配给资质更好的客户，也意味着客户资质好，审核更顺利，资质不好，银行则会严格执行二套房上浮利率，以此“逼退”客户，所谓的漏洞只不过是银行对不同资质客户的应对手段而已。

招术2

“阴阳合同”

相比银行，更多逃脱二套房的手段来自于中介，“阴阳合同”更是主要的手段之一。不过记者在走访中发现，“阴阳合同”之类帮助客户逃开二套房的潜规则逐渐冷淡。

在浦东某家中介门店，记者遇到前来看房洽谈的吴先生夫妇，从言语中不难看出吴先生是一位小企业主，他不断询问中介可否做高房价，以最低的首付尽快购一套房子，但是中介方面表示近期银行方面对价格的审查十分严格，阴阳合同之类的操作手段目前并不行得通。

虽然阴阳合同不可行，该人员也表示二套房也没有必要按照银行上浮利率来实行，凭借中介和银行的亲密合作，一般基准利率85折是搞得定的，条件当然是客户要通过中介办理贷款。

业内点评：阴阳合同审查趋严

知情人士透露，近来阴阳合同审查很严，如果中介涉嫌此类操作，银行可能会终止和中介的合作。这主要是受到银行风险控制加紧的影响，很多大型中介都不会轻易涉足此类操作。最大尺度的就是为客户尽快获得授信以及更为优惠的利率，目前二套房利率最优惠的为85折。