小产权房的问题

由于今年6月“深圳市‘小产权房’将拿全国首个准生证”传闻声起，持侥幸心理、希望购买小产权房当做历史遗留问题处理的购房者大有人在。国土资源部因此明确表示，“深圳‘小产权房’转正”说法属媒体误解，深圳是处理国有土地上的违法建筑，而不是“小产权房”，“小产权房”问题政府必须坚决制止，妥善处理。另一方面，今年房价风生水起，上海、深圳等地房价已超过历史高位，中低收入阶层不得已加入购买小产权房的违法队伍。

小产权房恨之者必欲杀之而后快，爱之者希望全国遍布小产权房。小产权房各方争议的背后，是对现行房地产市场定价模式、土地流转市场的态度截然不同。

目前农村宅基地不能直接进入商品住宅市场，必须验明正身拥有大产权后才能登堂入室。从小产权到大产权的变身过程中，最重要的是土地征收为国有后经过土地市场定价推向开发市场，土地获得高昂溢价。溢价有多少，众口不一，有说占开发成本20％的，有说占40％的，总之一句话，要变成大产权，就得交出“从小到大”的赎身费，难度不小。

2007年任志强先生在栏目中表示，小产权房是不受法律保护的，即使我们要施行的上，也明确规定了宅基地是不能向城镇居民转移的。那么，购买小产权房就是一个违法行为，违法就是：如果我要偷你的东西，你说我富了。

任志强先生这话可不是胡说八道。打个比方，在一个市场里某商品必须经过某家垄断的批发商之手高价出售，这时候突然窜出几个小摊贩，差不多品质的东西对折出售，原来买高价地的开发商、买高价房的购房者当然对这几个小贩群起喊打，这家垄断批发商心中火起，就会游说权力机构把小产权房扼杀了事。

让人尴尬的是，小产权房越禁越多。据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售，小产权房比例超过1/3。

如此庞大的违法违规队伍如何整治？到目前为止，用过的主要手段是“威逼”，从1999年到2008年政府部门三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。如果威逼有用，也不至于年年宣传小产权房违法、没有保障了。

对于热衷于低价小产权房、不顾中国房地产市场大局的人，威逼效果不大，这些不讲大局的人还拉了西方经济学里面的“经济理性人”作虎皮，实在让人头痛。最好的办法是利诱，比如在征地时多给农民和村集体一些补贴，补贴到跟大产权房差不多的价格，这样农民就不会在自家的宅基地上多建栋楼出售给城里人；或者，把大产权房的价格降下来，买小产权房的人得不了多少利，还顶着个违法的帽子，也就不图那个便宜了。

不过这样一来，垄断的批发商可能就不干了，原来通过倒腾土地空手套白狼，一降价一补贴手中的大半利益打了水漂。这样倒刚好，我国不是要摆脱对土地财政的依赖吗？不是要抑制开发商和土地官员的贪婪之胃吗？不是要让农民奔小康吗？小产权房流转一打通，农民拥有财产性收入，不必依赖着政府的补贴过日子了，政府少了土地收益，却减少了对农村的投入，让所有的农民都拥有了未来能够升值的财产性收入，这笔账算不算得过来呢？