购房团与炒房团

理论上，房地产从开发到销售涉及三方利益主体、两个交易，即在取得土地、规划、建造、征税、预售等开发环节，涉及企业、政府和购房者三方利益主体，包括政府与房地产企业之间、企业与购房者间的两个交易。

有交易双方就要谈判，谈判能力的强弱决定着交易结果。谈判能力有多种表现形式，如资金实力、权力等。

就房地产交易涉及的三方主体而言，企业有资金规模大、融资渠道畅通和搜集信息能力强等优势，在买卖交易中居于主导地位。所以，捂盘、假按揭、延缓施工进度等现象不断出现。政府有审批权、政策制定执行权等权力优势，所以总有人怀疑政府从土地交易和税费中拿得过多，抬高了房价。这些都增强了上述两方的谈判能力。这样看来，似乎只有购房者没有交易优势，但只要稍作区分就会发现，真正没有任何交易优势的是普通购房者(购房自住者)，而炒房者(团)还是有优势的。

笔者认为，炒房团至少有四大优势。一是组织优势。炒房团少则几十人，多则上百人，还有精明代表作团长，指挥全团行动。二是信息优势。炒房团凭借人多势众，通过各种渠道获取了大量有用信息，为炒房团准确判断市场形势提供较大帮助。三是资本集中优势。单个人的资本总是有限的，至少不是每个人都拥有足够炒房的资本，缺少资本自然没有和开发商平等谈价的能力。相反，炒房团把“团员”资金集中起来，大大增强了谈判能力，可以相对较低的价格拿到房子，从而获利几率增大。四是融资优势。炒房团成员并非都用自有资金，大多是通过各种渠道贷款炒房，这就能使他们摆脱眼前资金不足的困难。正是四大优势的存在，使炒房团不怕高房价反而欢迎高房价。而这些优势恰恰是普通购房者不具备的，分散的资金、有限的信息、狭窄的融资渠道，决定普通购房者对高房价只能望而却步。

不过，面对问题，总要找到解决办法。炒房团就给我们带来了有益的启示：将分散的普通购房者的资金、智慧、信息、信誉有效地联合起来，实行团购。一是要通过适当集体将普通购房者组成购房团。二是购房团要通过恰当渠道和平台努力搜集、共享相关信息，同时，政府也要加大信息公开力度，因为信息具有较强外部性，且房地产企业与购房者比有明显信息优势，需要政府这个第三方出面。三是要拓宽购房团融资渠道，扩大购房团的贷款额度。其中，组织购房团的集体须有以下特点：应为非营利的公益性组织，否则可能会侵蚀购房者一部分利益；应熟悉购房团成员的情况，包括收入、诚信状况、住房条件等；要能吸收足够多的成员参与到购房团中，人数过少则难以形成必要的谈判能力。目前情况下，建议以工会为购房团的组织者，也可以考虑成立类似的公益性组织。最近的中石油团购就不排除是以工会名义组织的，尽管尚未公开。关于融资问题，建议通过已有的某些基金或新设立购房团基金予以解决。

需要注意的是，购房团与炒房团有本质区别。前者买房为自住，后者买房为赚价差；前者是生存需求，必须满足，后者是投资需求，可视情况满足；前者购房有利于促进房地产市场健康发展，后者则可能导致房价大起大落，危害房地产市场健康发展。所以，工会等在组织购房团时，既要发挥能领会、落实宏观调控意图的优势，又要发挥熟悉购房团成员情况的优势，严格界定、筛选购房者，有效地防止购房者炒房。只有这样，才能使购房团既具备炒房团的优势，又避免演变为炒房团，危害房市。