吉宁博士观点
楼面地价至少要4700元以上
据广州市国土房管局新闻发言人介绍，琶洲村“城中村”全面改造项目是市政府确定在亚运会前须清拆完毕的9条“城中村”之一，根据城乡规划，全面改造范围内的总用地面积为75.8万平方米，总规划建筑面积185万平方米，分为13宗地块，其中本次公开出让的一、三、四、五地块属于以商业金融业功能为主，辅之部分商品住宅功能的经营性用地，其余地块属于村民复建安置用地、村集体经济发展用地，以及广场、道路、学校、公共绿地等公建配套用地。
据了解，琶洲村的改造将根据猎德村等“城中村”改造经验，全面改造采取市场运作模式，具体而言，就是将其中4宗经营性用地（总用地面积为39.85万平方米，建筑面积为104万平方米）作为融资地块通过土地公开市场筹集改造资金，并将其主要用于村民和村集体的复建安置和拆迁补偿、琶洲区域的综合整治，以及市政道路、广场、公共绿地等公建配套设施建设。该块地的面积已经超过了猎德村地块（用地面积11万平方米，总建筑面积56.82万平方米）。
据悉，竞得人必须按照琶洲村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本，预计总计约44.7亿元。另外，受让人应于成交后10日内向海珠区人民政府另行支付3亿元人民币，用于琶洲地区综合整治。
广州新城市集团董事长曹志伟表示，虽然该地块的起拍价不贵，只有1.42亿，但加上全部改造成本44.7亿、综合整治成本3亿元，以及税费，该地块的楼面地价至少要4700以上。中原地产项目部总经理黄韬表示，这应该算是“中等”价位。
“预计建成后，至少要卖到2万左右。”地产专家韩世同(博客)表示。
保利有可能夺得此地块
据了解，由于这四宗融资地块捆绑了全面改造拆迁复建责任和公共配套设施建设责任，加之该项目总投资可能逾100亿元且以商业地产为主，因此，此次竞拍设定了较为严格的竞买准入条件和出让后监控规定。比如要求开发商是一级资质的房地产开发企业，注册资本15亿元人民币以上；2007、2008年总资产均达90亿元人民币以上（含90亿元）；2007、2008年净资产均达15亿元人民币以上（含15亿元）；竞买申请人（含其全资子公司）必须具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验。
对此，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，“这一门槛设定得比较高，估计参加竞标的企业会比较少。”
也有地产界内人士表示，此块地的改造方案是由保利集团参与规划和制定，预计该地块很有可能被财大气粗的国企保利夺得。“参与城中村改造，不止要有钱，还要和村里处理好关系才行。”该人士表示，听说保利已经向琶洲村付了2000万的定金。
琶洲地块或成为“珠江新城第二”
琶洲村内居住的村民约有3700多人，外来人口7000多人，大多生活和工作在琶洲地区。根据海珠区的规划，琶洲村最快将在今年年底前开拆，并于亚运前整体拆平，临近的黄埔村和石基村将作为“改造缓冲区”，接纳拆迁的琶洲村村民和会展企业员工。
近年来，琶洲地区的发展前景令人看好。每年两期的广交会，给周边租赁带来巨大的收益。按照琶洲板块最新的定位和规划，该板块将作为珠江新城的延伸区，重点就是放在发展总部经济和高端会展业上，承担现代会展、总部商贸、会展服务等功能。在整体规划和设计上，琶洲板块比照对象正是广州的最中心区域——珠江新城。
