吉宁博士观点
一直以来万科的“动作”都被看作是市场的风向标，上半年地产市场的热销已不仅仅是反弹，市场人士也纷纷看多地产。如此房地产牛市到来，万科未来三年的业绩将呈现持续上升。
112亿：新圈钱计划
9月15日下午，台风并未阻挡万科投资者的热情，在位于深圳上梅林的万科总部临时股东大会上，112亿元融资方案的六项议案通过率超过99.8％。
与此前市场担忧的情绪相反，此次公开增发得到了万科股东的高度认同。“楼市已转暖融资正是时候，等市场火起来再融资就来不及了！”在投票现场某机构投资者对记者如是说。
112亿元融资是万科上市以来最大笔再融资方案。其用途将是“拟投入92亿元资金用于14个住宅项目的后续开发投资，另外20亿元用于补充公司流动资金”。
据记者了解，14个项目当中既有原有项目的后继开发，也有今年的新增项目，对于融资所产生的效应，万科总裁郁亮在投票现场颇具信心：“之所以今天提出再融资的想法，是因为我们已经确信公司回到了增长轨道。”
很明显，万科已从一年前的谨慎态度转为看多，积极融资备战下一个地产牛市的到来，这是万科融资的主要原因。
据悉，2007年9月政策转向时，万科所重点关注的14个主要城市的成交批售比已经低于1，市场已经供过于求；而2009年7月政策进行微调时，14城市的成交批售比为1.78。
“批售比”指的是某区域市场的某时期成交量与所有批准销售房屋的比值，据万科内部人士透露，这个数据是万科衡量市场的依据。
万科跟综统计14个城市的该数据，其房价调整以及策略调整等都会分析参考该数据。7月14日城市成交批售比为1.78，亦即显示出市场供应不足且缺口已较大。
转型增加收益
今年万科的销售增长几成定局，预计销售面积在600万平方米左右，全年销售金额有望达到600亿元左右，恢复甚至有望超过2007年楼市高峰期水平（2007年万科销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元）。
据悉，今年上半年实现了销售面积348.8万m2，下半年预计总推盘面积为270万平方米，全年合计超过600万平方米。兴业证券房地产行业分析师王嘉认为，万科10月份推盘面积约为70万平方米，是下半年最多的一个月；但从全年来看，销售金额仍有可能达到600亿元左右，同比增长25％左右。
除了旺销给其带来较好的业绩，万科还将进行“转型”以增加收益，郁亮表示，“只追求规模对股东价值来说并非最好的方式，因此万科将由原先追求规模速度转向更多追求质量效益。”万科想以此转型，来突破企业发展达到超大规模所造成的增长瓶颈，改“规模致胜”的策略为“提高盈利能力”的策略。
为下一个牛市，万科也做好了准备工作。半年报显示其货币资金269亿元，较去年末增加69亿元，净负债率10.7％，较2008年末下降22.4个点，再加上112亿融资成功的话，万科财务状态将持续改善。
对于万科2009年的业绩，广发证券花长劲表示，“销售金额和销售面积增速在20％～30％左右。”
万科执行副总裁肖莉在融资股东大会上表示：“预计政府的土地供应下半年还会有较大提升，而万科目前的土地不足三年的开发需要。考虑到未来的增长需要，下半年万科将会拿一些地。”
截至8月底，万科规划中项目权益建筑面积合计2167万平方米。如果按新开工年600万平方米基数、每年20％的增速计，则需要土地储备达2600万平方米左右才能满足未来三年的需要。
这样算下来，万科土地缺口在400万平方米左右。因此在下半年土地供应预期增加的情况下，万科或将继续规模拿地，为明后年房地产热潮作准备。
